稼轩分享 | 父母出资购房之离婚财产分割数据分析（一）

✎  第 527篇 原创

文 | 稼轩律师 赵婧

预计预览时间：12分钟

随着房地产金融的面世我们迎来了婚恋新风尚，房子成为了结婚的硬指标之一，紧随着房产货币化的热潮房子成为了婚恋的最大筹码，为了正视畸高房价和高离婚增长率的现状保护出资购房父母方合法权益，最高院于2011年出台了《婚姻法司法解释三》对离婚房产分割做了进一步规定，可惜高额利益的诱惑远比法律规定对人们的提醒来的有效，随着房价的持续走高，购房、结婚、离婚、夺房已成为一种婚恋常态。

近期，笔者试着整理了下《婚姻法司法解释三》出台后陕西西安的父母出资购房中的离婚财产分割相关数据，以期通过实务数据来探讨房产与婚姻之间的现实牵绊，检索情况如下：

一父母出资购房“西安”数据
数据来源：openlaw检索要素：父母出资购房的离婚纠纷案件数据时间：2012年至2018年数据地域：陕西西安审理程序：一审及二审
二“西安”各区房产分割数据一览
（一）时间、地域分布数据对比此次查阅统计的判决书一共67份，详细内容如下：

• 时间纵览（2012——2018）

如图所示，openlaw上能够查询到的相关判决数据在2013年至2016年这四年相对较多，其余年份几不可寻，此种现象未必是相关纠纷案件数量的真实体现，因为或与裁判文书选择公开相关，法院裁判文书全面上网公开是自2014年1月1日起实行的，在此前后年份的裁判文书上网公开率极高，但笔者此前整理的家事系列数据均显示自2017年后相关数据公开的越来越少，今年2月份整理陕西近三年离婚后财产纠纷类数据时发现很多裁判文书以“不适宜互联网公开”为由仅公开判决书抬头判决号，其余均不可见。但仅就此次统计数据来看，判决数量自2017年后的逐渐下滑或与人们的法律意识提升有关，此次查询的判决显示部分当事人家庭就购房出资会有书面约定或记载，此种情形能够有效预防离婚时的财产分割争议。

• 西安各法院案件数量对比

如图所示，此次查阅的相关判决里属西安中院作出的最多，换言之，西安市内的离婚房产分割诉至二审的概率还是蛮大的，房产争夺的激烈程度可见一斑。判决数量次之是碑林、莲湖、雁塔三法院，地段决定房产价值，利益决定斗争程度，可能是这三个区域的优质楼盘相对较多导致相关纠纷数量较为集中，其余各区县案件数量相对零散，不做赘述。

（二）诉争房产详情

• 房产类型

如图所示，此次查阅的数据里诉争房产类型以商品房为主，占了68%，其余的房产如经适房、福利房、小产权房等占比不大，值得注意的一点是福利房一般包括单位分配房产、单位内部集资或团购房产、公租房改房等，小产权房主要以拆迁安置房为主。

• 房产数量

此次查阅的判决里一个家庭诉争一套房产的有55份，占统计数据的82%左右，换言之，一个家庭四个口袋供一套房系常态，剩余12份判决未诉争房产2套及以上，不得不说，在当下这个时代房产数量与家庭财富直接关联，所以说普罗大众为一套房产争先恐后的涌入婚姻这座围城，而后不惜鱼死网破也要带着房产破城而出是有现实依据的。

• 购房时间

购房时间主要是针对婚前婚后整理的，此次查阅的数据里婚前出资购房的共18份，占此次统计数据的27%左右，多是婚前购房都是以首付加还贷的形式付款的，仅有1例是婚前男方父母全款购房婚后登记双方名下，另有2例是男女双方同居期间共同出资购房登记在一方名下。而婚后购房的有40份，占此次统计数据的60%左右，其中父母出资有明确约定的共4份，能够提供出资记录的仅2份，纠纷大多是由出资属性未约定或约定不明引起的。其余9份系婚前、婚后均有购房。
三法院判决
父母出资离婚房产分割涉及问题较多，笔者试着从不同角度进行了数据整理，详情如下：
（一）产权归属判定

出资时间	单独所有	夫妻共有	不处理产权
婚前首付	12件	0	6件
婚后出资	1件	17件	20件

产权归属主要是针对出资时间来划分的，分为登记前出资或婚内出资，出资时间对于房屋产权归属的影响非常大。

1、婚前“首付 + 贷款”一般产权归登记人所有

此次查阅的数据里婚前购房的几乎都是首付加贷款的形式出资，对于此种房产类型房屋产权归属，《婚姻法司法解释三》第十条明确规定婚前首付加贷款的房产离婚分割时双方协商不成产权可归登记方所有，此次查阅的判决数据里除了部分房屋产权不明未做处理外，大部分都是依据前款规定判令房产归登记所有人所有，就婚后还贷及增值部分进行分割处理。

2、婚内出资购房“多”认定为夫妻共有

婚内父母出资购房的产权划分则相对复杂，现有规定主要有两点，一是《婚姻法司法解释二》第二十二条规定，当事人婚前父母出资一般视为对自己子女的赠与，明确表示赠与双方除外，婚后出资视为对双方的赠与，但明确表示赠与一方除外。二是《婚姻法司法解释三》第七条规定，婚后一方父母出资为子女购买的不动产登记在出资人子女名下视为对自己子女的单独赠与，双方父出资购买的不动产产权登记在一方子女名下可视为双方按照各自父母的出资份额按份共有，双方另有约定除外。

婚内全款出资。婚后父母全款出资的产权归属相对清晰，登记在出资人子女名下视为对自己子女的单独赠与，此次查阅的判决数据里有1例，系婚后父母全款出资登记在自己子女名下，该房屋产权判归登记所有人所有。

若登记在双方名下又无明确约定的，在离婚财产分割时则需依赖几方的言词证据、资金来源等来推断出资人出资时的意思表示从而确认产权划分和归属，此次查阅的数据里有1例是父母全款出资但登记在双方名下，法院以出资人子女擅自将房产登记至双方名下可能损害出资人利益为由未处理房屋产权。

婚内“首付 + 贷款”出资。父母在子女婚内出资购房产权划分相对复杂的是首付加还贷的出资形式，若双方父母均有出资则可依照《婚姻法司法解释三》第七条的规定视为双方按份共有，但此种情形非绝对，还需结合父母出资的属性及资金来源和后续去向、双方各自的主张来综合判定。

若只有一方父母出资或双方父母出资不明的情形则比较棘手，实务中争议最大的也是此种情形，因为婚内购房贷款一般配偶都是共同借贷人，不管是从合同主体来看还是不动产登记来看夫妻双方都是共有产权人，但作为出资人的父母或出资人子女一般认为己方出资所对应的份额应全部归己方，出资人子女的配偶一般认为没有明确约定的就是对双方的赠与。此处查阅的判决数据里对此种情形购置的房产一般视为夫妻双方共有，但各自享有份额不同判决有不同处置，主要是由对父母出资属性的不同认定决定的，第二点将会详叙父母出资属性认定问题。

3、产权不明“多”不予处置

此次查阅的判决数据里共有26件因房屋产权不明不予处置，具体产权不明又有不同情形，主要为以下几种：

因无房产证而不予处理的判决有7份，主要包括房产证未办理及小产权房。福利房因为具有人身属性，大多是由单位职工的工龄、工种及工资水平等因素综合决定了房产位置、大小及购买价格等细节，所以，福利房因房产登记、市场流动性等都受限而无法直接处分产权，此次查阅的判决有7份是因单位福利房而未处理产权。涉及他人权益主要包含两种类型一是其他家庭成员份额，此种主要是指拆迁安置房及家庭共住房，二是涉及他人权益，包括房产登记在他人名下，如父母、子女等，以及抵押人权益两种类型，此次查阅的判决有12份是因涉及他人权益而未处理产权。

因产权不明不做产权处理的判决也有两种处置方式：一是要求另案诉讼，二是仅处置房屋居住使用权，此次查阅的判决里有9例判定了房屋居住权使用权归一方。笔者较为赞同第二种处理方式，房屋产权不明的情形下另案诉讼也无法解决所有权问题，但房屋的居住权、使用权是非常现实的问题，此次查阅的判决数据里大多是一对夫妻诉争一套房，如果不处理居住权使用权，则可能出现双方为抢占房屋而换锁、互殴、相互攻击等极端情形，不利于缓解矛盾，判归居住权使用权的同时可就已出资部分及使用价值对另一方进行折价补偿。

与此相关的一点是房屋贷款涉及抵押权人利益问题，此次查阅的数据里仅有1例因涉及抵押权人利益而未处分房屋产权的判决，其余有房贷的情形依旧处分了房屋产权。笔者对于此种处理方式是有疑虑的，一是涉及抵押权人利益，二是涉及市场交易秩序。

《担保法》第四十九条规定“抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人。”离婚分割房产虽不涉及转让问题，但对于房产作为抵押物的状况、夫妻双方作为借款债务人的关系及双方对共同债务的处分都与抵押权人的期待利益直接相关，因此，在处理存在按揭贷款的房屋产权时至少应当书面告知抵押权人。

此为其一，其二是对市场交易秩序的影响。离婚判决书对于房屋产权的处分不必然产生物权变动的效果，因为不动产产权以登记为准，而更名、过户登记还涉及登记所有权人的配合、抵押权人的同意等因素，实务中银行作为抵押权人一般只有在所有按揭贷款全部还清后方可为当事人双方办理抵押权解除、贷款结清等手续，而房屋贷款的期限短则十多年长则三十载，在此期间未得房产一方的银行征信、购房名额都会受影响，而通过判决获得房产所有权的一方若想办理抵押权解除、房产更名、房产买卖等手续又需另一方配合，可能需要再次诉讼方可实现。

笔者近年来处理了数起因房屋按揭贷款导致的离婚房产分割未与物权变更登记同步而引起的纠纷，由此造成的当事人的诉讼成本及时间精力的耗费是较为沉重的。因此，笔者建议在处理存在按揭贷款的房产分割时尽可能知会抵押权人，通过抵押权人与离婚夫妻双方的共同意思表示来处理房屋产权变动的相关手续，避免后续诉争及市场交易隐患。

（二）父母出资属性认定

本次查阅的判决里对于父母出资的认定主要有以下几种：

单独赠与	共同赠与	共同债务	产权份额
7件	5件	8件	2件

离婚房产分割对于父母出资的属性认定，首先考虑的是否有约定，本次查阅的判决数据里有能够提供借条或借款协议的有2例，但这两例均因为缺乏父母出资的付款凭证而未被法院采纳，还有1例父母与子女就出资购房一事进行了书面记载，但内容约定购房款不用偿还好好过日子就行而被认定为对双方的赠与。

若无约定，则会根据购房时间、出资时间、出资数额及各方的言词证据等进行推定，如（2018）陕0103民初7092号判决男方父母到庭明确表示出资仅是对自己子女的赠与，除此之外，人民法院在处理此种案件时通常会考量保护出资购房父母方的合法权益，毕竟一笔购房款可能是大部分父母小半辈子的积蓄，此次查阅的判决里有7份将父母出资认定为对自己子女的赠与。

认定为对夫妻双方的共同赠与的有5份。认定为对夫妻双方的共同赠与多是婚后父母及夫妻双方均有出资，但无法查证具体出资数额或父母子女间的账目往来与购房之间是否有关联。

认定为夫妻共同债务的，则是兼顾出资购房父母权益和出资人子女配偶权益的平衡之举，若一味靠离婚时出资人对于当初购房时出资的意思表示追认则不利于保护出资人子女配偶权益，若径自认定为对夫妻双方的赠与则不利于出资父母的权益保护，所以，兼顾双方权益认定为夫妻共同债务，房产均分债务共担，相对公平。

本次查阅的判决里还有2例将父母出资认定为对所购房产享有的产权是因为这两例里的房产均为福利房，具有人身属性，但根据《婚姻法司法解释三》第十二条的规定，此种情形可就夫妻出资作为债权进行分割。

四

结语

此次查阅的数据仅仅是西安市的，不够详尽，也未必完全契合现实，只是就这些数据而言，房子始终是现今婚姻里无可避免的一个话题，有人可以为了房子而结婚，也有人可以为了房子而在围城里忍受沉默，还有人为了房子愤而出手，不管你处于那种境况，切记房子仅是个物件，别被一个物件抹杀了其他的人生可能性。

最后，附上结婚购房指南：

Dialogue：

子女：爸妈，我要结婚，你们赶快给我买套房去。

父母：好，你先签字画押，我们出资享有相应份额，待我们百年之后份额任由你处分。

OS：你看，这不能防止小兔崽子胡乱送房卖房了吗。

男：亲爱的，我有房，咱结婚吧。

女：婚后需要我装修吗？需要一起还贷吗？需要的话咱白纸黑字写清楚我出的钱怎么论。

OS：你看，这不就能防止折损嫁妆、装修及婚后生活品质了吗？

女：亲爱的，你去买套房咱结婚用吧。

男：好，你要加名不？加名的话出资不？出多少？咱提前聊清楚再买

OS：别拿父母的钱不当钱，别拿房子当婚姻围城的开门砖。

总之，一句话，谁主张谁举证，谁要房谁画押。

Tips

陕西稼轩律师事务所家事业务专业委员会第一个免费咨询日来啦，

时间：2021年2月1日上午十点至下午五点

地点：陕西稼轩律师事务所，曲江影视大厦6楼、7楼、25楼

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报名：公众号文章下留言姓名+联系方式，专委会专人对接。（鉴于专委会接待能力限制，报名人数截至四人）

END

编辑｜稼轩文编社

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注：本文内容依据裁判文书等数据，文章不代表作者个人观点，亦不代表一种社会现象。每一个事件的背后都有其更深层次的原因以及未亲身经历其中所不为理解、知晓的事情，因此我们在此仅作从法律层面的交流探讨，不代表任何观点。